[펌] 경실련 제출 자료 - 용인 동천래미안 시공사 및 분향대행사인 삼성물산의 이익추정액

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용인 동천래미안 시공사 및 분향대행사인 삼성물산의 이익추정액

    

1. 공사이익

• 시행사 : 코레드하우징(공사도급자) 및 수분양자(확장옵션도급자)
• 시공사 : 삼성물산(공사수급자)

구 분	금 액 (백만원)	근거자료
삼성물산 용인동천지구 신축공사계약(a)	640,175	별첨1. 삼성물산 2007.11.2. 공시자료
삼성물산 용인동천지구 확장옵션계약(b=c-a)	51,118	수분양자 개별계약
삼성물산 용인동천 기본도급액(c)	691,293 주1)	별첨2. 삼성물산 2007 사업보고서 p.40 수주현황
삼성물산 2007년 완성공사액(d)	122,418	별첨2. 삼성물산 2007 사업보고서 p.40 수주현황
삼성물산 공사진행율(e=d/c)	17.71% 주1)	별첨2. 삼성물산 2007 사업보고서 p.43 수익인식 실제투입원가/예정공사원가
코레드하우징 공사진행율(f)	12.79% 주2)	별첨3. 코레드하우징 2007 감사보고서 p.13 분양수익인식 p.18 분양공사수익
코레드하우징 공사계약금액(g)	640,175	별첨3. 코레드하우징 2007 감사보고서 p.17 분양공사개요
코레드하우징 공사원가(h=f*g)	81,878 주2)	기성인정액
삼성물산 예정공사원가(i=h/e)	462,366 주3)
삼성물산 공사이익(j=a-i), 공사이익율(k=j/a)	177,809 27.78% 주4)	확장옵션 공사이익 51,118백만원 포함시 228,927백만원(33.12%)
용인시인정 공사이익(일반관리비+이윤)(l)	37,085	별첨4. 용인시공고 제2007-872호 별지 제1호 서식 군인공제회 공사이익 포함
삼성물산이익-용인시인정액 차이(j-l)	140,724	군공이익 감안시 145,724백만원

 

주1) 삼성물산 2007 사업보고서에 따르면 삼성물산의 공사수입은 공사진행기준에 따라 수익(매출액)으로 인식하고 있으며, 공사진행정도는 각 공사에 대하여 매 사업연도별로 추정된 예정공사원가에 대한 실제투입원가의 비율에 따라 산정하고 있음. 따라서 용인동천공사에 대한 진행율은 동 사업보고서 p.40의 완성공사액(122,418백만원)/기본도급액(691,293백만원)으로 산출할 수 있으며 동 진행율은 17.71%임.

 

한편, 삼성물산의 사업보고서상 도급액에는 확장옵션공사 도급액 51,118백만원 부분이 포함되어 있으므로 수익비용대응의 원칙에 따라 진행율 17.71%의 산출을 위한 예정공사원가에는 확장옵션공사원가도 포함되어 있는 것이며 공사진행정도에 비추어 볼 때 2007년 말 확장공사원가는 발생하지 않았음

 

주2) 코레드하우징 2007 감사보고서에 따르면 코레드하우징의 분양수익은 분양율과 공사진행율에 의한 진행기준에 따라 수익(매출액)을 인식하고 있으며 당기 공사진행율은 12.79%임. 이는 도급자가 수급자의 실제투입원가를 인정한 부분(원가+마진)으로 공사계약금액 640,175백만원*진행율 12.79%인 81,878백만원을 삼성물산의 (실제투입원가+공사이익)으로 산출할 수 있음.

 

한편, 도급자는 기성고 기준으로, 수급자는 발생기준으로 각각의 회계처리를 할 경우 기성고와 실제원가발생액간 중요한 차이가 발생할 수 있으나, 기업회계기준에 따르면 원칙적으로 도급자와 수급자의 진행율산정은 발생기준에 의하여야 하는 것으로 양자간 차이는 없음

 

또한, 코레드하우징이 인정한 진행율 12.79%의 공사비 81,878백만원에는 원칙적으로 공사이익이 포함되어 있으나, 이 중 공사비를 제외하면 총예정공사비는 더욱 작아져 공사이익이 높게 산출될 위험성이 있으며, 공사이익은 완성단계에서 일시에 발생하는 점으로 미루어 81,878백만원에는 이익부분이 없이 실제투입원가만으로 구성되어 있다고 봄.

 

주3) 삼성이 실제투입한 공사원가가 81,878백만원이고 실제투입원가/총예정공사원가가 17.71%면 총예정공사원가는 실제투입원가/17.71%로 산출할 수 있으며, 확장옵션공사를 포함한 총예정공사원가는 462,366백만원임

 

주4) 삼성물산의 확장옵션을 포함한 도급급액에 대한 진행율이 17.71%이고 공사진척도상 확장옵션공사비는 발생할 수 없으므로 실제의 공사이익은 삼성물산의 확장옵션 포함 도급액 691,293백만원 - 총공사예정원가 462,366백만원 = 228,927백만원 (공사이익율 33.12%)로 산출할 수 있으나 확장옵션은 용인시의 승인대상이 아니고 용인시 승인금액과 비교의 일관성을 위하여 코레드하우징 공사계약금액인 640,175백만원 적용하여 177,809백만원으로 산출함

 

 

1. 삼성물산 총이익

    

삼성물산은 발코니확장공사옵션 이외에 코레드하우징과 분양대행계약을 체결하였고 용인시 인정 분양경비는 67,775백만원이며 이중 약 55,000백만원(1.8조*3%) 정도가 분양수수료 일 것으로 추정됨(별첨4. 용인시공고 제2007-872호 별지 제1호 서식 간접사업비 중 일반분양시설경비 참조)

 

이외 에어컨 및 부가설치물에 대한 옵션행사로 인한 공사수익도 약 50,000백만원 정도로 것으로 추정되는 바, 옵션행사 도급액 50,000백만원*공사이익율 27.78%=13,890백만원 이상이 될 것으로 추정됨

 

동천래미안아파트 신축공사 및 옵션공사와 분양대행으로 발생하는 삼성물산의 총이익 추정액은 다음과 같음

 

항 목	금액(백만원)	비고
신축공사이익	177,809	주4)
확장옵션공사이익	51,118	주3), 주4)
분양수수료	55,000	근사추정치
부가설치물옵션행사	13,890	미실행 추정치
합 계	297,898